Cavedio condominiale: la sentenza che riconosce il diritto di mantenere la canna fumaria

Fonti

Articolo originale pubblicato su EdilTecnico.it.

Approfondimento

Il cavedio, noto anche come chiostrina, è un piccolo cortile interno all’edificio condominiale, circondato dai muri e dalle fondamenta. Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, è considerato bene comune e soggetto allo stesso regime giuridico del cortile. I condomini hanno il diritto di utilizzare lo spazio e di realizzare opere, come l’installazione di una canna fumaria, purché rispettino le norme di sicurezza, la salubrità e le distanze previste dall’art. 889 c.c.

Dati principali

• Il cavedio è un bene comune.
• Installazione di canna fumaria consentita se conforme alla normativa di sicurezza.
• La canna fumaria deve rispettare le distanze legali per non ridurre l’aerazione e la luce degli appartamenti.
• Sentenza del Tribunale di Velletri (31 ottobre 2025, n. 2139) riconosce l’usucapione del diritto di mantenere la canna fumaria.
• La canna fumaria è stata installata e mantenuta dal 1977.
• Interventi di adeguamento: prolungamento nel 1998 e sostituzione con rame nel 2017.

Possibili Conseguenze

Il riconoscimento dell’usucapione implica che i proprietari del locale adiacente possiedono un diritto reale di mantenere la canna fumaria. Il condominio non può più richiedere la rimozione dell’opera, salvo eventuali violazioni delle norme di sicurezza o delle distanze. La decisione stabilisce inoltre che il piano di calpestio della chiostrina è un solaio comune, ma non conferisce diritti di proprietà sullo spazio aereo sopra di esso.

Opinione

Le parti presentano posizioni contrastanti: il condominio sostiene che l’opera è stata realizzata senza autorizzazione e che il proprietario ha ampliato il proprio immobile. Il proprietario, invece, afferma di aver utilizzato la canna fumaria sin dal 1977, con interventi di manutenzione regolari, e di essere comproprietario del solaio della chiostrina.

Analisi Critica (dei Fatti)

La sentenza si basa su due elementi fondamentali: la durata e l’uso continuato della canna fumaria (oltre vent’anni) e la mancanza di contestazioni efficaci da parte dei condomini. L’uso indisturbato ha prodotto un diritto reale di mantenere l’opera, secondo la disciplina dell’usucapione. La decisione non si fonda su presupposti di abuso o di violazione delle norme di sicurezza, ma su un riconoscimento di un diritto acquisito.

Relazioni (con altri fatti)

Il caso si inserisce nel più ampio contesto delle controversie condominiali relative all’uso di spazi comuni e all’installazione di impianti. La disciplina dell’usucapione è stata applicata in numerose sentenze per riconoscere diritti reali derivanti da usi continuati e non contestati.

Contesto (oggettivo)

Il cavedio, come bene comune, è soggetto al regime di proprietà condominiale previsto dal Codice Civile. L’installazione di una canna fumaria è consentita se rispettano le norme di sicurezza, la salubrità e le distanze legali. L’usucapione è un istituto giuridico che consente di acquisire un diritto reale mediante l’uso continuato e non contestato per un periodo di tempo previsto dalla legge.

Domande Frequenti

• Che cosa è un cavedio? È un piccolo cortile interno all’edificio condominiale, circondato dai muri e dalle fondamenta, considerato bene comune.
• Chi può installare una canna fumaria nella chiostrina? I condomini, purché l’opera rispetti le norme di sicurezza, la salubrità e le distanze legali.
• Cos’è l’usucapione? È l’acquisizione di un diritto reale mediante l’uso continuato e non contestato per il periodo previsto dalla legge.
• Qual è la durata minima per l’usucapione di una canna fumaria? Nel caso in esame, la canna fumaria era presente e mantenuta dal 1977, quindi oltre vent’anni.
• La sentenza del Tribunale di Velletri ha annullato la richiesta del condominio di rimuovere la canna fumaria? Sì, la sentenza ha riconosciuto l’usucapione del diritto di mantenere la canna fumaria, impedendo al condominio di richiedere la sua rimozione.