Agevolazione prima casa: decadenza se i lavori non sono ultimati entro tre anni

Agevolazione prima casa: decadenza se lavori non ultimati entro tre anni

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25790 del 22 settembre 2025, ha stabilito che il beneficio fiscale per l’acquisto di una prima casa non ancora ultimata scompare se entro tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto i lavori non risultano completati.

Nel caso oggetto di contenzioso, l’Agenzia delle Entrate aveva contestato la decadenza dall’agevolazione perché il contribuente non aveva completato i lavori entro il termine previsto di tre anni dalla data dell’atto di acquisto.

Il contribuente, invece, sosteneva che la legge non prevedesse la decadenza per mancata ultimazione dei lavori e che l’effettivo utilizzo dell’immobile – dimostrato dal trasferimento di residenza e dall’attivazione delle utenze – fosse sufficiente per conservare il beneficio.

La Cassazione ha respinto queste argomentazioni, affermando che completare i lavori entro tre anni costituisce un obbligo per chi usufruisce delle agevolazioni “prima casa”. Entro lo stesso termine deve inoltre essere richiesta una categoria catastale definitiva e la relativa rendita.

Fino a quel momento, infatti, l’immobile resta classificato come unità in categoria “F”, una tipologia provvisoria utilizzata per edifici non ancora ultimati né idonei all’uso abitativo o produttivo. Proprio questa natura “fittizia” rende la categoria F inidonea a consentire l’accesso o il mantenimento del beneficio fiscale.

La decisione ribadisce dunque un principio chiaro: per conservare l’agevolazione “prima casa”, non basta utilizzare di fatto l’immobile. È necessario che questo sia completato e pienamente accatastato entro tre anni dall’acquisto.

Fonti

Fonte: ANCE – Agevolazione prima casa, Cassazione: lavori da ultimare in 3 anni per non perdere il beneficio fiscale

Approfondimento

La normativa vigente prevede che l’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa sia riservata a immobili destinati all’uso abitativo e che siano completati entro un termine di tre anni dalla data di registrazione dell’atto di acquisto. La Corte di Cassazione ha confermato l’applicabilità di tale termine, sottolineando l’importanza della definitiva accatastazione e della definizione della rendita catastale.

Dati principali

Possibili Conseguenze

Se i lavori non vengono ultimati entro il termine previsto, il contribuente perde il beneficio fiscale, che si traduce in un aumento dell’imposta di registro, dell’IMU e di altre imposte legate all’acquisto e alla proprietà dell’immobile.

Opinione

Il contribuente ha sostenuto che l’utilizzo effettivo dell’immobile, dimostrato dal trasferimento di residenza e dall’attivazione delle utenze, dovrebbe essere sufficiente per mantenere l’agevolazione. L’Agenzia delle Entrate, invece, ha ritenuto che la normativa richieda la completa ultimazione dei lavori entro tre anni.

Analisi Critica (dei Fatti)

La Corte di Cassazione ha interpretato la normativa in modo rigido, confermando che la decadenza dal beneficio fiscale è legittima quando i lavori non sono ultimati entro il termine di tre anni. La decisione si basa su una lettura letterale delle disposizioni legislative e su precedenti giurisprudenziali che hanno sottolineato l’importanza della definitiva accatastazione.

Relazioni (con altri fatti)

La decisione si inserisce in un contesto più ampio di riforme fiscali volte a garantire l’effettiva destinazione abitativa degli immobili beneficiari delle agevolazioni “prima casa”. Simili disposizioni sono presenti in altre normative nazionali e regionali che richiedono la completa ultimazione dei lavori entro termini specifici.

Contesto (oggettivo)

La normativa sulle agevolazioni “prima casa” è stata introdotta per incentivare l’acquisto di abitazioni nuove o in fase di costruzione. L’obiettivo è promuovere la costruzione di alloggi abitativi e ridurre l’uso di immobili non destinati all’abitazione. La Corte di Cassazione ha confermato che, per mantenere tali incentivi, è necessario rispettare i termini di ultimazione e accatastazione previsti dalla legge.

Domande Frequenti

• Qual è il termine per ultimare i lavori? Tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto.
• <strongCosa succede se i lavori non sono ultimati entro il termine? Il contribuente perde il beneficio fiscale, con conseguente aumento delle imposte.
• Qual è la categoria catastale preliminare? Categoria “F”, che indica un immobile non ancora ultimato.
• Quali documenti sono necessari per ottenere la categoria definitiva? Richiesta di accatastazione definitiva e rendita catastale.
• Il trasferimento di residenza è sufficiente per mantenere l’agevolazione? No, la legge richiede la completa ultimazione dei lavori entro tre anni.