Case prefabbricate: esenzione IVA confermata dall’Agenzia delle Entrate

Case prefabbricate: esenzione IVA

La cessione di case prefabbricate modulari “chiavi in mano” è considerata una cessione di beni immobili. Di conseguenza, la vendita rientra nel regime di esenzione IVA, salvo i casi in cui il cedente sia un’impresa costruttrice.

Questa interpretazione è stata confermata dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 304 del 5 dicembre 2025.

Nel caso in esame, la società istante – stabilita in uno Stato dell’Unione europea, operante nel settore delle case prefabbricate e aderente al regime One Stop Shop (OSS) – ha chiesto quale fosse il corretto trattamento IVA da applicare alla cessione di tali abitazioni a privati residenti in Italia, non soggetti passivi IVA.

L’Agenzia delle Entrate ha basato la propria risposta su un presupposto dirimente: le case modulari o prefabbricate cedute “chiavi in mano”, pur avendo natura “mobile”, ai fini impositivi sono da considerarsi beni immobili.

In particolare, l’art. 13-ter, lettera b) del Regolamento UE n. 282/2011 definisce come bene immobile “qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile”.

Le note esplicative al Regolamento precisano che, anche i beni che per loro stessa natura sono “mobili”, come le case prefabbricate, “potrebbero essere fissati al suolo in modo tale da immobilizzare effettivamente tali costruzioni”. Di conseguenza, essi devono essere considerati beni immobili perché la costruzione immobilizzata non è facilmente smontabile o spostabile senza l’impiego di competenze e strumenti professionali.

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate sottolinea che, sul piano catastale, le case modulari devono essere obbligatoriamente censite come previsto dall’art. 2, comma 3, del DM 2 gennaio 1998 n. 28.

Premesso il chiarimento sulla natura dell’operazione come “cessione di bene immobile”, si applica in linea di principio la disciplina nazionale: la cessione di beni immobili ad uso abitativo è in esenzione da IVA (art. 10, n. 8‑bis, Dpr n. 633/1972).

Fa eccezione l’ipotesi in cui la società venditrice sia qualificata come impresa costruttrice. In tal caso, può applicarsi l’aliquota IVA ridotta del 10 %, come previsto per la generalità dei fabbricati a destinazione abitativa, o del 4 % se il cessionario è in possesso dei requisiti per godere dell’agevolazione “prima casa”.

Per quanto riguarda gli adempimenti IVA, il soggetto passivo non residente sarà tenuto a identificarsi ai fini IVA in Italia o a nominare un rappresentante fiscale nel territorio.

Fonti

Fonte: Anche – Interpello n. 304 del 5 dicembre 2025

Approfondimento

Il regime di esenzione IVA per le case prefabbricate si basa su una interpretazione della normativa europea e nazionale che riconosce la natura immobiliare di queste strutture, nonostante la loro mobilità. L’analisi si concentra su come la normativa definisca i beni immobili e su quali condizioni possono modificare l’esenzione.

Dati principali

Tabella riassuntiva delle aliquote IVA applicabili:

Possibili Conseguenze

Per i venditori non costruttrici, l’esenzione IVA riduce i costi di transazione e può rendere le case prefabbricate più competitive sul mercato. Per le imprese costruttrici, l’applicazione di aliquote ridotte può incentivare la produzione di abitazioni a basso costo. I privati beneficiari possono risparmiare sull’acquisto, soprattutto se qualificati per l’agevolazione “prima casa”.

Opinione

Il testo non espone posizioni personali. Si limita a riportare le disposizioni normative e le interpretazioni ufficiali.

Analisi Critica (dei Fatti)

La classificazione delle case prefabbricate come beni immobili è coerente con la definizione europea e con la pratica catastale. L’esenzione IVA è applicata in modo uniforme, salvo la distinzione tra venditori costruttrici e non costruttrici, che è giustificata dalla normativa nazionale. Non emergono discrepanze tra le fonti citate e le disposizioni legislative.

Relazioni (con altri fatti)

La normativa citata (Regolamento UE n. 282/2011, Dpr n. 633/1972, DM n. 28/1998) è in linea con le linee guida europee sull’IVA e con le pratiche catastali italiane. L’uso del regime OSS da parte del venditore facilita la gestione fiscale per le imprese transfrontaliere.

Contesto (oggettivo)

Il contesto normativo italiano prevede l’esenzione IVA per la cessione di beni immobili ad uso abitativo, con eccezioni per le imprese costruttrici. L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate si inserisce in un quadro più ampio di armonizzazione fiscale a livello europeo, con particolare attenzione alla mobilità delle strutture prefabbricate.

Domande Frequenti

1. Perché le case prefabbricate sono considerate beni immobili? Perché, secondo l’art. 13-ter, lettera b) del Regolamento UE n. 282/2011, sono fabbricati eretti sul suolo che non sono facilmente smontabili o rimovibili, e le note esplicative confermano che possono essere fissati al suolo.

2. Chi è esente dall’IVA nella cessione di case prefabbricate? I venditori non costruttrici che vendono a privati non passivi IVA sono esenti. Le imprese costruttrici devono applicare l’aliquota ridotta del 10 % (o del 4 % se il compratore ha diritto all’agevolazione “prima casa”).

3. Cosa deve fare un venditore non residente in Italia? Deve identificarsi ai fini IVA in Italia o nominare un rappresentante fiscale nel territorio.

4. Dove devono essere censite le case prefabbricate? Sul piano catastale, come previsto dall’art. 2, comma 3, del DM 2 gennaio 1998 n. 28.