Vetrate panoramiche VEPA: definizione, normativa e requisiti tecnici

Vetrate panoramiche VEPA: definizione e normativa

Le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA) sono disciplinate dall’articolo 6, comma 1, lettera b‑bis del Testo Unico Edilizia (D.P.R. n. 380/2001). Secondo questa norma, le VEPA sono considerate interventi di edilizia libera, eseguiti senza titolo abilitativo, purché rispettino le prescrizioni urbanistiche e di settore.

Requisiti tecnici e funzionali

Le VEPA devono essere realizzate con materiale trasparente (es. plexiglass) per garantire una visione nitida da e per l’esterno. Devono essere amovibili, ossia non fisse, e devono poter essere rientrate su guide o binari, oppure sganciate da punti di appoggio. Non possono creare nuova superficie utile: la loro presenza deve rimanere accessoria e non modificare la destinazione d’uso dell’immobile. Devono favorire una microaerazione naturale, garantendo la circolazione d’aria interna, e devono avere un impatto visivo minimo, non alterando le linee architettoniche esistenti.

Luoghi di installazione

Secondo la normativa, le VEPA possono essere installate sui balconi aggettanti dal corpo dell’edificio, nelle logge rientranti all’interno dell’edificio o nei porticati, esclusi quelli gravati da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni che prospettano aree pubbliche. La giurisprudenza ha escluso l’installazione su loggia esterna e su terrazzo scoperto.

Restrizioni sulla volumetria

Il TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sentenza n. 18615 (24 ottobre 2025), ha ribadito che le VEPA non devono comportare aumento di cubatura. Una struttura con vetri non amovibili, che garantisce un uso continuativo e una nuova volumetria, è considerata non conforme.

Norme paesaggistiche e conseguenze

Il Testo Unico Edilizia, in combinazione con il Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. n. 42/2004), impone che le VEPA siano realizzate in pieno rispetto delle norme paesaggistiche. La mancata presentazione di un titolo edilizio valido e di un parere di compatibilità paesaggistica può comportare l’ingiunzione di demolizione, come stabilito dal TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sentenza n. 35 (2 gennaio 2024).

Fonti

[1] Art. 6, comma 1, lettera b‑bis, Testo Unico Edilizia (D.P.R. n. 380/2001). Link alla normativa

[2] D.P.R. n. 380/2001. Link alla normativa

[3] TAR Lazio, Roma, sez. II stralcio, sent. 17 aprile 2024, n. 7609. Link alla sentenza

[4] TAR Lazio, Roma, sent. 12 ottobre 2023, n. 15129. Link alla sentenza

[5] Consiglio di Stato, sez. II, sent. 8 maggio 2024, n. 4148. Link alla sentenza

[6] TAR Lazio, Roma, sez. II stralcio, sent. 17 aprile 2024, n. 7609. Link alla sentenza

[7] TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 35 (2 gennaio 2024). Link alla sentenza

Approfondimento

Le VEPA rappresentano una soluzione di edilizia libera che, se realizzate correttamente, possono migliorare la qualità della vita abitativa senza alterare la volumetria dell’edificio. La loro installazione richiede una valutazione attenta delle normative urbanistiche, paesaggistiche e di sicurezza.

Dati principali

• Materiale: plexiglass o altro vetro trasparente.
• Funzione: protezione temporanea, miglioramento acustico ed energetico, microaerazione.
• Installazione: balconi, logge, porticati (esclusi quelli con diritti pubblici).
• Requisiti: amovibilità, non creazione di nuova superficie utile, impatto visivo minimo.

Possibili Conseguenze

• Sanzioni amministrative per installazione senza titolo abilitativo.
• Demolizione dell’opera in caso di violazione delle norme paesaggistiche.
• Perdita di valore immobiliare se la struttura non rispetta le prescrizioni urbanistiche.

Opinione

Il testo non esprime opinioni, ma fornisce una descrizione oggettiva delle disposizioni normative e delle conseguenze pratiche.

Analisi Critica (dei Fatti)

La normativa chiarisce che le VEPA devono essere temporanee e non modificare la volumetria. Le sentenze del TAR Lazio confermano questa interpretazione, sottolineando l’importanza di rispettare le norme paesaggistiche. La mancanza di un titolo abilitativo è sufficiente per l’ingiunzione di demolizione, indipendentemente dalla funzionalità dell’opera.

Relazioni (con altri fatti)

Le VEPA si inseriscono nel più ampio quadro delle interventi di edilizia libera, che includono pergolati, tettoie e gazebo. Le stesse norme urbanistiche e paesaggistiche che regolano le VEPA si applicano anche a queste strutture, garantendo coerenza normativa.

Contesto (oggettivo)

Il contesto normativo italiano prevede una distinzione tra interventi di edilizia libera e quelli che richiedono titolo abilitativo. Le VEPA, essendo di edilizia libera, devono rispettare le prescrizioni urbanistiche, antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza energetica e paesaggistiche. Il rispetto di queste norme è essenziale per evitare sanzioni e per garantire la sicurezza e la salubrità degli spazi abitativi.

Domande Frequenti

1. Che cosa sono le VEPA? Le VEPA sono vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, installate su balconi, logge o porticati, che offrono protezione temporanea e migliorano le prestazioni acustiche ed energetiche.

2. Quali sono i requisiti principali per l’installazione di una VEPA? Devono essere realizzate con materiale trasparente, amovibili, non creare nuova superficie utile, favorire la microaerazione e avere impatto visivo minimo.

3. Dove è consentito installare una VEPA? Su balconi aggettanti, logge rientranti e porticati, esclusi quelli con diritti di uso pubblico o che prospettano aree pubbliche.

4. Quali sono le conseguenze di un’installazione non conforme? Sanzioni amministrative, possibile demolizione e perdita di valore immobiliare.

5. È necessario un titolo abilitativo per le VEPA? No, le VEPA sono considerate interventi di edilizia libera, ma è obbligatorio rispettare le norme urbanistiche e paesaggistiche, e presentare un parere di compatibilità paesaggistica se richiesto.