Due anni per rivendere la prima casa: quando l’Agenzia delle Entrate applica la nuova scadenza

Fonti

Fonte: ANCE – Risposta n. 297/2025 (Agenzia delle Entrate).

Approfondimento

La Risposta n. 297 del 26 novembre 2025 chiarisce che il termine di due anni per la rivendita della “prima casa”, che consente di ottenere il credito d’imposta per il riacquisto, è valido solo quando la vendita avviene dopo l’acquisto della nuova abitazione. Se la vendita dell’ex prima casa precede l’acquisto agevolato, resta valido il termine di un anno.

Dati principali

Possibili Conseguenze

Il rispetto dei termini determina la possibilità di beneficiare del credito d’imposta. Un’errata interpretazione può comportare la perdita del beneficio o la necessità di rinegoziare l’acquisto. Le imprese e i privati devono pianificare la sequenza di vendita e acquisto in base a questi limiti temporali.

Opinione

L’Agenzia delle Entrate ha espresso chiaramente che l’estensione del termine a due anni si applica esclusivamente quando la nuova abitazione è acquistata prima della vendita dell’ex prima casa. In caso contrario, il termine rimane di un anno.

Analisi Critica (dei Fatti)

La normativa, in particolare l’art. 7 della L. 448/1998, stabilisce che il credito d’imposta è riconosciuto entro un anno dalla vendita di un immobile agevolato. La legge di bilancio 2025 (L. 207/2024) ha ampliato il termine di rivendita a due anni, ma l’Agenzia delle Entrate ha precisato che tale estensione non si estende al caso in cui la vendita precede l’acquisto. La circolare 12/E/2016 ha già riconosciuto la possibilità di acquistare la nuova abitazione prima della vendita, ma non ha modificato il termine di un anno per il credito d’imposta.

Relazioni (con altri fatti)

Il principio è coerente con la normativa sulle agevolazioni fiscali per la “prima casa”, che mira a favorire la mobilità abitativa senza creare vantaggi fiscali indebiti. La distinzione tra le due sequenze di operazioni è in linea con la logica di evitare l’uso simultaneo di due incentivi per la stessa transazione.

Contesto (oggettivo)

Il quadro normativo italiano prevede diverse agevolazioni per l’acquisto della prima casa, tra cui il credito d’imposta e la riduzione dell’imposta di registro. Le modifiche legislative recenti hanno cercato di rendere più flessibili le condizioni di rivendita, ma hanno mantenuto limiti temporali per evitare abusi. L’Agenzia delle Entrate, tramite le risposte interpretative, fornisce chiarimenti pratici su come applicare tali norme.

Domande Frequenti

• Qual è il termine massimo per rivendere la prima casa se l’acquisto della nuova casa avviene prima? 2 anni.
• Se vendo l’ex prima casa prima di acquistare la nuova, entro quanto tempo devo acquistare la nuova abitazione? entro 1 anno.
• L’estensione a 2 anni si applica al credito d’imposta? Solo se la nuova abitazione è acquistata prima della vendita dell’ex prima casa.
• <strongPosso ottenere il credito d’imposta se la vendita avviene dopo l’acquisto della nuova casa? Sì, purché la vendita avvenga entro 2 anni dall’acquisto.
• <strongQual è la fonte di questa interpretazione? Risposta n. 297/2025 dell’Agenzia delle Entrate.