Secondo sconto per la prima casa: requisiti, limiti e conseguenze
Fonti
Articolo originale pubblicato su EdilTecnico.it.
Approfondimento
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono regolate dal Testo Unico delle imposte di registro. Recenti decisioni della Corte di Cassazione hanno chiarito i limiti entro cui è possibile usufruire di un secondo sconto fiscale, soprattutto in relazione alla proprietà di un immobile già in possesso e alla sua idoneità abitativa.
Dati principali
La Corte ha stabilito che, per accedere all’agevolazione, l’acquirente deve: (1) avere la residenza o l’attività lavorativa nello stesso Comune dell’immobile; (2) non possedere un’altra abitazione nello stesso Comune; (3) non detenere diritti su un’altra abitazione acquistata con agevolazione in tutto il territorio nazionale; (4) se l’immobile è in costruzione, completare i lavori entro tre anni; (5) se l’immobile è già in possesso, deve essere oggettivamente inagibile per poter mantenere l’agevolazione.
Possibili Conseguenze
Il mancato rispetto di uno dei requisiti può comportare la perdita dell’agevolazione, la decadenza dal beneficio e l’obbligo di versare le imposte a tasso normale. In caso di inagibilità, l’immobile può essere soggetto a procedure di sequestro o demolizione se non risolto.
Opinione
Il tema delle agevolazioni per la prima casa è oggetto di discussione tra professionisti del settore, amministratori e cittadini. Le decisioni giudiziarie riflettono una posizione restrittiva del fisco, ma esistono anche interpretazioni più permissive in casi specifici.
Analisi Critica (dei Fatti)
La Corte di Cassazione ha adottato una lettura restrittiva del principio di “divieto di doppio utilizzo” delle agevolazioni, limitando la possibilità di acquistare una seconda abitazione nello stesso Comune se l’immobile precedente è stato acquistato con lo stesso beneficio. Questa interpretazione è coerente con la normativa vigente, ma può risultare onerosa per i contribuenti che necessitano di spazi più ampi.
Relazioni (con altri fatti)
Le decisioni della Cassazione si inseriscono in un contesto più ampio di riforme fiscali e di politiche abitative, tra cui la riduzione delle imposte di registro e l’introduzione di agevolazioni per la costruzione di nuove abitazioni. Le norme relative all’inagibilità sono state rafforzate dalla circolare 1/2022 dell’Agenzia delle Entrate.
Contesto (oggettivo)
Il quadro normativo italiano prevede agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, con l’obiettivo di favorire l’accesso alla proprietà. Le disposizioni includono aliquote ridotte di registro e IVA, ma prevedono anche requisiti di residenza, di non possesso di altre abitazioni e di idoneità dell’immobile. Le recenti sentenze della Cassazione hanno chiarito i confini di tali requisiti.
Le regole di base
Per beneficiare dell’agevolazione, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o l’attività lavorativa, o impegnarsi a trasferirla entro 18 mesi. L’acquirente non può possedere un’altra abitazione nello stesso Comune, né detenere diritti su un’altra abitazione acquistata con agevolazione in tutto il territorio nazionale. Se l’immobile è in costruzione, i lavori devono essere completati entro tre anni dalla registrazione dell’atto.
La casa troppo piccola e il nuovo appartamento
La Corte ha precisato che, se l’immobile già in possesso è stato acquistato con agevolazione e si considera “troppo piccolo”, non è possibile usufruire di un secondo sconto fiscale nello stesso Comune. Il divieto di doppio utilizzo prevale sull’argomento dell’inidoneità per dimensioni.
Immobili inagibili solo per criteri oggettivi
È possibile mantenere l’agevolazione se l’immobile già in possesso diventa oggettivamente inagibile per motivi strutturali, igienico‑sanitari o di sicurezza. La documentazione deve includere una dichiarazione di inagibilità da parte dell’autorità competente.
I lavori che non finiscono mai
Per gli immobili in costruzione, l’agevolazione è valida solo se i lavori vengono completati entro tre anni dalla registrazione dell’atto. Se l’immobile rimane in categoria F/3 (unità in corso di costruzione), l’agevolazione decade.
Le eccezioni per gli immobili ereditati e avuti in donazione
Le eccezioni includono la possibilità di acquistare una nuova abitazione nello stesso Comune se si possiede una quota di un immobile ereditato in comproprietà con soggetti diversi dal coniuge, o se si detiene la nuda proprietà di un immobile. Inoltre, l’agevolazione è ammessa per immobili ricevuti in eredità o donazione in un Comune diverso da quello del nuovo acquisto, poiché le imposte coinvolte (ipotecaria e catastale) sono diverse da quelle di registro o IVA.
Tabella di riepilogo
| Requisiti per l’agevolazione | Note |
| Residenza/Sede di Lavoro o Studio | L’acquirente deve stabilire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, oppure il Comune deve essere quello in cui svolge l’attività lavorativa o di studio. |
| Acquisto di immobile non ancora finito (al grezzo) | È possibile usufruire subito delle agevolazioni a condizione che l’acquirente si impegni a ultimare i lavori di costruzione entro 3 anni dalla registrazione dell’atto, rendendo l’immobile idoneo all’uso abitativo. No all’agevolazione se permane l’accatastamento in categoria F3. |
| Non possesso di immobili acquistati con agevolazione su tutto il territorio | L’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote e anche in regime di comunione legale con il coniuge, di diritti su altra abitazione acquistata con agevolazione “prima casa” su tutto il territorio nazionale. |
| Vendita della precedente prima casa agevolata | Possibilità di riacquisto agevolato solo impegnandosi a vendere il primo immobile agevolato entro 2 anni dal nuovo acquisto. |
| Possesso di immobile acquistato gratuitamente (donazione o successione) con agevolazioni prima casa | La titolarità di un immobile ricevuto per successione o donazione in un Comune diverso da quello del nuovo acquisto non è di ostacolo all’ottenimento del beneficio per il diverso presupposto di riconoscimento dell’agevolazione (imposte ipotecaria e catastale vs imposta di registro). |
| Non possesso di immobili idonei nel Comune | L’acquirente non possiede altri immobili idonei all’abitazione nello stesso Comune di acquisto (se il bene pre-posseduto è stato acquistato senza agevolazioni). |
| Possesso di immobile nel Comune ma inagibile/inabitabile | L’immobile pre-posseduto è oggettivamente non idoneo (inagibile, inabitabile, pericolante), con attestazione da parte dell’autorità, fintanto che permane la condizione. |
| Possesso di immobile nel Comune non idoneo | L’immobile pre-posseduto è soggettivamente non idoneo (troppo piccolo/scomodo) ma non è stato acquistato con le agevolazioni. |
| Comproprietà con altri eredi nello stesso Comune | Possesso di una quota di proprietà che, per le caratteristiche oggettive (es. immobile non frazionabile o non utilizzabile) o limitata disponibilità, è considerata non idonea all’uso abitativo. |
Domande Frequenti
1. Posso acquistare una seconda casa nello stesso Comune se la prima è troppo piccola? No, se la prima casa è stata acquistata con agevolazione e si considera “troppo piccola”, la Corte ha stabilito che non è possibile usufruire di un secondo sconto fiscale nello stesso Comune.
2. Cosa succede se l’immobile in costruzione non viene completato entro tre anni? L’agevolazione decade e l’acquirente deve versare le imposte a tasso normale.
3. Posso mantenere l’agevolazione se la mia casa diventa inagibile per motivi strutturali? Sì, se l’immobile diventa oggettivamente inagibile e la documentazione è adeguata, l’agevolazione può essere mantenuta.
4. Come influisce la proprietà di un immobile ereditato sulla possibilità di usufruire dell’agevolazione? La proprietà di una quota di un immobile ereditato in comproprietà con soggetti diversi dal coniuge non costituisce ostacolo, così come la nuda proprietà di un immobile.
5. Devo vendere la prima casa per poter acquistare una nuova abitazione con agevolazione? Se la prima casa è stata acquistata con agevolazione, è necessario vendere l’immobile entro due anni dal nuovo acquisto per poter usufruire di un nuovo sconto fiscale.
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