ISA e Concordato Biennale: l’impatto delle rimanenze di costruzione sui ricavi e sulla fiscalità
ISA e Concordato Preventivo Biennale: ricavi e variazione delle rimanenze nelle costruzioni
Nel settore delle costruzioni, la determinazione dell’attività prevalente ai fini dell’Indice sintetico di affidabilità fiscale (ISA) e dell’adesione al Concordato Preventivo Biennale deve tenere conto non solo dei ricavi, ma anche della variazione delle rimanenze riportata nel bilancio.
Di conseguenza, anche un’impresa che, in linea generale, opera con codice ATECO 41.00.00 – “Costruzioni edifici residenziali e non residenziali” – e che nel periodo di riferimento abbia indicato ricavi pari a zero (perché non ha effettuato vendite) ma abbia registrato un incremento positivo delle rimanenze relative a immobili in corso di costruzione destinati alla rivendita, è assoggettata all’ISA per le costruzioni (DG69U 2025 per il 2024 e EG69U 2026 per il 2025) e può aderire al Concordato Preventivo Biennale.
Questa precisazione è contenuta nella Risposta n. 39 dell’11 febbraio 2026, con la quale l’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’attività edile può comportare l’assenza di ricavi da indicare nella voce “Valore delle produzioni” del Conto Economico, ma può registrare un incremento delle rimanenze relative a immobili in corso di costruzione. Tali elementi non indicano un “non normale svolgimento dell’attività” che potesse escludere l’applicazione degli ISA.
La variazione delle rimanenze, insieme ai ricavi, è inoltre rilevante per il calcolo del limite di 5.164.569 euro, oltre il quale l’impresa è esclusa dall’applicazione degli ISA. Per il calcolo di questo limite, l’art. 3, co. 2, del DM 18 marzo 2024 stabilisce che i ricavi devono essere aumentati delle rimanenze finali e diminuiti delle esistenze iniziali valutate ai sensi degli articoli 92 e 93 del Testo Unico.
Dal periodo d’imposta 2025, con effetto dalle dichiarazioni da presentare nel 2026, si applica il nuovo indice per le costruzioni EG69U, che sostituisce il precedente DG69U.
Fonti
Fonte: ANCE – “DL SOSTEGNI TER: MISURE SU BONUS EDILIZI SCHIAFFO A IMPRESE E CI”
Approfondimento
L’ISA per le costruzioni è un indicatore di affidabilità fiscale che si basa su criteri specifici per il settore. La sua applicazione è obbligatoria per le imprese che, oltre ai ricavi, presentano variazioni di rimanenze che riflettono l’attività di costruzione e vendita di immobili.
Dati principali
• Codice ATECO 41.00.00 – Costruzioni edifici residenziali e non residenziali
• Indice ISA: DG69U 2025 (periodo 2024), EG69U 2026 (periodo 2025)
• Limite di esclusione: 5.164.569 euro (ricavi + rimanenze finali – rimanenze iniziali)
Possibili Conseguenze
• L’impresa rimane soggetta all’ISA anche se non ha ricavi, se le rimanenze aumentano.
• L’assenza di ricavi non esclude l’adesione al Concordato Preventivo Biennale.
• Se il valore complessivo supera il limite, l’impresa è esclusa dall’applicazione degli ISA.
Opinione
Il testo non esprime giudizi di valore, ma fornisce chiarimenti tecnici sull’applicazione degli ISA e del Concordato Preventivo Biennale nel settore delle costruzioni.
Analisi Critica (dei Fatti)
La normativa riconosce la natura ciclica delle attività edili, dove la produzione può essere registrata prima della realizzazione delle vendite. Pertanto, l’assenza di ricavi non è indicativa di inadempienza, ma di una fase di costruzione. L’uso delle rimanenze per il calcolo del limite di esclusione è coerente con la logica contabile di riconoscimento delle entrate.
Relazioni (con altri fatti)
Il chiarimento si inserisce nel contesto più ampio delle politiche fiscali volte a garantire la trasparenza e la correttezza nella valutazione delle imprese del settore edilizio, in linea con le disposizioni del DL 50/2017 e della legge 96/2017.
Contesto (oggettivo)
Il settore delle costruzioni è caratterizzato da fluttuazioni di ricavi e rimanenze dovute a progetti in corso. Le normative fiscali mirano a riflettere realisticamente la situazione economica delle imprese, evitando penalizzazioni ingiustificate per attività in fase di sviluppo.
Domande Frequenti
- 1. Perché un’impresa con ricavi pari a zero può comunque essere soggetta all’ISA?
- Perché l’ISA considera anche la variazione delle rimanenze; un incremento positivo indica attività di costruzione in corso.
- 2. Cosa succede se il valore complessivo di ricavi e rimanenze supera 5.164.569 euro?
- L’impresa è esclusa dall’applicazione degli ISA per quel periodo d’imposta.
- 3. L’assenza di ricavi è un segno di “non normale svolgimento dell’attività”?
- No, è una caratteristica tipica dell’attività edile quando le vendite non sono ancora avvenute.
- 4. Quando entra in vigore il nuovo indice EG69U?
- Dal periodo d’imposta 2025, con effetto dalle dichiarazioni da presentare nel 2026.
- 5. Dove posso trovare la risposta n. 39 dell’11 febbraio 2026?
- Nel PDF Risposta n. 39 disponibile sul sito ANCE.
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