Il 1967: la data che decide se un immobile è abusivo o non

Ante 67: quando le prove non bastano e quando l’impossibilità di fornirle tutela i proprietari

Le dichiarazioni di costruzione antecedenti al 1° settembre 1967, se presentate senza prove documentali certe, non sono sufficienti a escludere la demolizione di un immobile. Quando il Comune verifica l’assenza di un titolo edilizio per lavori successivi, è tenuto a intervenire contro l’abuso. Al contrario, se una perizia dimostra che è “oggettivamente impossibile” risalire all’età del manufatto, non si può presumere che l’immobile sia abusivo; in tal caso il Comune può autorizzare ulteriori lavori.

Due sentenze del Consiglio di Stato, pubblicate a distanza di 24 ore – la 394/2026 del 19 gennaio e la 418/2026 del 20 gennaio – trattano il tema dei manufatti che i proprietari affermano siano stati realizzati prima del 1° settembre 1967, confermando principi consolidati e ineludibili.

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L’onere della prova e gli elementi probatori

Secondo l’articolo 9-bis del TUIR, per gli immobili realizzati in epoche in cui non era obbligatorio ottenere un titolo abilitativo edilizio (cioè quelli costruiti al di fuori dei centri urbani prima della legge Ponte del 1° settembre 1967), lo stato legittimo si può dedurre dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, come fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio o atti pubblici o privati di provenienza verificata, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.

La giurisprudenza amministrativa attribuisce al proprietario l’onere di dimostrare che un manufatto è stato realizzato prima del 1967; in assenza di prove, il Comune può considerare l’immobile abusivo. Tale principio può essere derogato in favore del proprietario solo quando esistono dimostrazioni oggettive dell’impossibilità di ottenere prove certe.

Dichiarazioni insufficienti e nuovi abusi

Nel primo caso, un’ordinanza di demolizione di un immobile a Manduria è stata contestata dalla proprietaria, che ha sostenuto l’antichità del fabbricato principale, allegando atti di compravendita del 2012 e 2021 con dichiarazioni di anteriorità al 1967, l’accatastamento in categoria A/5, due perizie tecniche, una delle quali con una foto aerea del 10 agosto 1968.

Il Consiglio di Stato ha rilevato che nessuno di questi elementi raggiunge il livello di prova richiesto: gli atti notarili contenevano dichiarazioni “doppiamente de relato”, la categoria A/5 non era indicativa di anteriorità, la foto era di qualità insufficiente per rilevare l’edificio, e l’altra perizia si limitava a riportare dichiarazioni di terzi. Pertanto, il fabbricato principale, nella consistenza accertata in sede di sopralluogo, non può essere considerato precedente al primo atto notarile del 2012. Il Comune, non essendo tenuto a valutare l’astratta sanabilità del manufatto, ha agito correttamente. Il ricorso è stato respinto e la demolizione confermata.

Quando la ricerca non trova elementi oggettivi

Nel secondo caso, la sentenza 418/2026 ha confermato il corretto comportamento del Comune, che ha autorizzato una ristrutturazione. La controversia è emersa dalla contestazione di un vicino riguardo a una DIA richiesta nel 2005 per demolire e ricostruire un manufatto in legno e lamiera che il proprietario dichiarava esistente prima del 1967. Il vicino ha ricorso al TAR, sostenendo che l’immobile fosse stato realizzato intorno al 1975. Il TAR ha ordinato una verifica, ossia un accertamento volto a stabilire l’età di costruzione attraverso l’analisi incrociata di diverse fonti.

Il tecnico incaricato ha dichiarato che risultava impossibile formulare un giudizio certo, precisando che l’astensione dal giudizio non era manifestazione di incertezza ma la “necessaria conseguenza” della mancata disponibilità di informazioni, come fotografie ortofotogrammetriche, che potessero attestare inconfutabilmente la data di realizzazione. Il ricorso è stato rigettato dal Consiglio di Stato sulla base dell’oggettiva impossibilità di ricostruire lo stato legittimo.

In sostanza, se nemmeno una verifica riesce a datare il manufatto, non è ragionevole che il proprietario subisca conseguenze negative, soprattutto quando si tratta di manufatti di dimensioni limitate per i quali non si può pretendere la conservazione di documentazione probatoria risalente a sessant’anni prima. Il Comune, in base al principio che l’assenza di prove certe non equivale ad automatica abusività, ha autorizzato i nuovi lavori. Se vengono fatti tutti i tentativi possibili per ricostruire lo stato legittimo ma la documentazione non esiste, è possibile presentare una pratica al Comune per effettuare interventi edilizi e attendersi ragionevolmente di ottenere il via libera. Al contrario, se i lavori vengono effettuati senza presentare alcuna pratica al Comune, i lavori successivi danno comunque origine ad un abuso.

Domande Frequenti

• Qual è l’onere della prova per dimostrare che un immobile è stato costruito prima del 1967? Il proprietario deve fornire documenti probanti, come atti notarili, fotografie, estratti cartografici o perizie tecniche, che attestino l’antichità del manufatto.
• Cosa succede se non si dispone di prove certe? In assenza di prove, il Comune può considerare l’immobile abusivo e procedere alla demolizione, salvo che una perizia dimostri l’impossibilità oggettiva di determinare l’età.
• <strongQuando è possibile autorizzare lavori su un immobile antecedente al 1967? Se esiste una perizia che attesta l’impossibilità di risalire all’età del manufatto, il Comune può autorizzare ulteriori lavori, poiché non si può presumere abusività.
• Qual è il ruolo del Consiglio di Stato in questi casi? Il Consiglio di Stato esamina le sentenze relative alla verifica dello stato legittimo degli immobili e conferma i principi consolidati in materia.