Accordi urbanistici: quando le opere a carico privato sono soggette al Codice dei contratti pubblici

Accordi urbanistici: quando le opere pubbliche a carico del privato vanno in gara

Negli accordi urbanistici tra amministrazioni comunali e soggetti privati, la realizzazione di opere pubbliche a totale carico del privato è soggetta alle regole del Codice dei contratti pubblici (D.lgs. 36/2023) ogni volta che, in cambio di tali opere, l’ente pubblico riconosca un corrispettivo o comunque un vantaggio economicamente valutabile.

Il principio è stato ribadito dall’Anac con il parere consultivo n. 55 del 22 dicembre 2025, reso a seguito di una richiesta avanzata da un ente locale che chiedeva di poter escludere dalle regole pubblicistiche la realizzazione di talune opere pubbliche oggetto di un accordo con un privato, per le quali non era previsto lo scomputo dagli oneri di urbanizzazione. Nello stesso accordo il comune consentiva, mediante variante urbanistica, la modifica della destinazione delle aree e degli immobili del privato assegnando l’uso residenziale.

Richiamando precedenti orientamenti sul tema, l’Anac ha chiarito alcuni punti fondamentali:

• Gli accordi fra pubblico e privato hanno carattere oneroso in tutti i casi in cui, a fronte di una prestazione a carico del privato, vi sia il riconoscimento di un corrispettivo (denaro, concessione del diritto di sfruttamento dell’opera, cessione in proprietà o in godimento di beni) o comunque di vantaggi economici.
• Questi accordi non sono quindi configurabili come contratti a titolo gratuito e non possono essere esclusi dall’applicazione del Codice appalti come previsto dall’art. 13, comma 2 e 5 o dall’art. 56, comma 2 dello stesso.
• Le opere pubbliche oggetto di tali accordi devono essere affidate seguendo la disciplina prevista per la realizzazione delle opere di urbanizzazione a scomputo (art. 13, comma 7 e Allegato I.12 del Codice appalti).

Fonti

Fonte: Anac – Parere consultivo n. 55 del 22 dicembre 2025. Link all’articolo originale

Approfondimento

Il parere dell’Anac si inserisce in un quadro normativo più ampio che disciplina la partecipazione del settore privato alla realizzazione di opere pubbliche. Quando l’ente pubblico concede un vantaggio economico al privato, l’accordo assume la natura di contratto pubblico e deve rispettare le procedure di gara previste dal Codice dei contratti pubblici.

Dati principali

Possibili Conseguenze

Il mancato rispetto delle disposizioni del Codice dei contratti pubblici può comportare la nullità del contratto, sanzioni amministrative e la necessità di ripetere la procedura di gara. Inoltre, l’assenza di una corretta disciplina può compromettere la trasparenza e l’efficienza delle opere pubbliche.

Opinione

L’articolo originale non espone opinioni personali, ma si limita a riportare le disposizioni normative e il parere dell’Anac.

Analisi Critica (dei Fatti)

Il parere dell’Anac conferma che gli accordi urbanistici con vantaggi economici non possono essere considerati gratuiti. La chiarezza normativa riduce il rischio di interpretazioni divergenti e garantisce che le opere pubbliche siano affidate secondo procedure competitive, assicurando così la corretta gestione delle risorse pubbliche.

Relazioni (con altri fatti)

Il parere si collega alle linee guida dell’Anac sul diritto di sfruttamento delle opere pubbliche e alle disposizioni del Codice dei contratti pubblici che regolano le gare per le opere di urbanizzazione. Inoltre, è in linea con la normativa europea in materia di appalti pubblici.

Contesto (oggettivo)

In Italia, la realizzazione di opere pubbliche è disciplinata dal Codice dei contratti pubblici, che stabilisce le regole per la gara e l’affidamento. Gli accordi urbanistici con il settore privato sono sempre più frequenti, ma richiedono una corretta interpretazione delle norme per evitare conflitti di interesse e garantire la trasparenza.

Allegati

ANAC_parere_55_2025 (PDF)

Contatti

Direzione Edilizia e Territorio
Tel. 06 84567.277
E‑Mail: ediliziaeterritorio@ance.it

Domande Frequenti

• Qual è la condizione che rende un accordo urbanistico soggetto al Codice dei contratti pubblici? Se l’ente pubblico riconosce al privato un corrispettivo o un vantaggio economicamente valutabile in cambio delle opere pubbliche.
• Quali articoli del Codice dei contratti pubblici si applicano a questi accordi? Art. 13, comma 2 e 5; Art. 56, comma 2; Art. 13, comma 7 e Allegato I.12.
• <strongCosa succede se l’accordo non rispetta le norme del Codice? Può essere annullato, con conseguenti sanzioni amministrative e la necessità di ripetere la gara.
• Qual è il ruolo dell’Anac in questo contesto? L’Anac emette pareri consultivi che chiariscono l’applicabilità delle norme e garantiscono la corretta interpretazione delle disposizioni di legge.
• Come si può verificare se un accordo è gratuito o oneroso? Se l’ente pubblico concede al privato un corrispettivo, un diritto di sfruttamento, una cessione di proprietà o altri vantaggi economici, l’accordo è oneroso.