Distanze di costruzione: i limiti legali e negoziali che il Comune deve controllare per il permesso di costruire

Distanze legali e permesso di costruire: cosa deve controllare il Comune

Durante l’istruttoria propedeutica al rilascio del permesso di costruire, il Comune verifica i limiti del diritto di proprietà. Questi limiti si dividono in due categorie: legali e negoziali. I primi derivano da disposizioni normative, mentre i secondi sono il risultato dell’autonomia contrattuale delle parti coinvolte.

Fonti

Articolo originale pubblicato su EdilTecnico.it.

Approfondimento

Il diritto di costruire è soggetto a limitazioni volte a tutelare i diritti dei terzi controinteressati. Le norme di riferimento sono contenute principalmente nel Codice Civile (articoli 873‑899) e in sentenze dei tribunali amministrativi regionali (TAR).

Dati principali

Limiti legali (Codice Civile):

• Art. 873‑899: distanze nelle costruzioni.
• Art. 892‑899: distanze tra alberi e siepi.
• Art. 904‑906: luci e vedute.

Limiti negoziali (art. 1117 c.c. e servitù):

• Servitù di non sopraelevare (servitus altius non tollendi).
• Servitù di non sopraelevare in re aliena.

Possibili Conseguenze

Il mancato rispetto dei limiti legali può comportare l’annullamento del permesso di costruire, come accaduto nella sentenza del TAR Marche del 10 gennaio 2026, in cui un permesso è stato annullato per non aver rispettato la distanza minima di un metro e mezzo prevista dall’art. 905 c.c.

Opinione

Il testo non esprime opinioni personali; si limita a riportare fatti normativi e giurisprudenziali.

Analisi Critica (dei Fatti)

La distinzione tra limiti legali e negoziali è fondamentale per la pratica amministrativa. I limiti legali, essendo di carattere generale, devono sempre essere considerati dall’amministrazione, mentre i limiti negoziali possono essere accettati come mera presa d’atto se immediatamente conoscibili e non contestati.

Relazioni (con altri fatti)

La normativa sulle distanze è integrata da sentenze che confermano la necessità di rispettare le distanze minime per luci e vedute, e da principi giurisprudenziali che limitano l’onere probatorio dell’amministrazione in caso di servitù non contestate.

Contesto (oggettivo)

Il regime delle distanze in edilizia è regolato da un insieme di norme che si applicano sia a livello nazionale (Codice Civile) sia a livello locale (regolamenti comunali). La giurisprudenza regionale, in particolare i TAR, svolge un ruolo chiave nell’interpretazione e nell’applicazione di tali norme.

Domande Frequenti

1. Quali sono i limiti legali più importanti per la costruzione?

Il Codice Civile stabilisce le distanze nelle costruzioni (art. 873‑899), le distanze tra alberi e siepi (art. 892‑899) e le distanze per luci e vedute (art. 904‑906).

2. Quando l’amministrazione deve considerare i limiti negoziali?

I limiti negoziali devono essere considerati se sono immediatamente conoscibili e non contestati; in tal caso l’amministrazione può accettarli come mera presa d’atto senza approfondire i rapporti civilistici sottostanti.

3. Cosa può accadere se un permesso di costruire non rispetta le distanze legali?

Il permesso può essere annullato, come avvenuto nella sentenza del TAR Marche del 2026, dove la mancata osservanza della distanza minima di un metro e mezzo ha portato all’annullamento del titolo edilizio.

4. Qual è il ruolo delle sentenze dei TAR nella disciplina delle distanze?

Le sentenze dei TAR interpretano e confermano l’applicazione delle norme di distanza, stabilendo criteri pratici e precisando le conseguenze in caso di violazione.