Legge 182/2025: la donazione di immobili diventa più sicura per acquirenti e donatari
Fonti
Articolo originale pubblicato su EdilTecnico.it. La normativa citata è la Legge 182/2025, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre 2025 e in vigore dal 18 dicembre 2025.
Approfondimento
La legge 182/2025 introduce una modifica all’articolo 563 del Codice civile, che regola la restituzione materiale di beni donati in caso di riduzione della donazione. La riforma stabilisce che la riduzione non pregiudica i terzi che acquistano l’immobile donato: il donatario è obbligato a compensare i legittimari in denaro, mentre l’acquirente conserva l’immobile senza rischi di restituzione.
Dati principali
Principali modifiche introdotte dalla legge:
| Situazione | Disciplina attuale | Modifiche proposte |
|---|---|---|
| Riduzione donazione – immobili | Il legittimario può ottenere la restituzione materiale anche dal terzo acquirente (art. 563 c.c. previgente). | La riduzione non pregiudica i terzi acquirenti a titolo oneroso; il donatario compensa in denaro i legittimari (nuovo art. 563 c.c.). |
| Trascrizione domanda di riduzione donazioni | Non prevista tra le domande trascrivibili all’art. 2652 c.c. | La domanda di riduzione è equiparata alla domanda di revocazione della donazione e deve essere trascritta (nuovo art. 2652, n. 1). |
| Trascrizione domanda riduzione disposizioni testamentarie | Pregiudica tutti i terzi acquirenti indipendentemente dal momento (art. 2652, n. 8 previgente). | Se trascritta dopo 3 anni dall’apertura della successione, non pregiudica i terzi acquirenti a titolo oneroso che hanno trascritto prima della domanda (nuovo art. 2652, n. 8). |
Possibili Conseguenze
Per i proprietari di immobili donati:
- Il rischio di dover restituire l’immobile a terzi è eliminato.
- Il donatario deve versare una somma in denaro ai legittimari, se la donazione è stata riduttiva.
Per i compratori:
- Acquisto più sicuro, senza esposizione a cause di riduzione.
- Possibilità di acquistare immobili donati con la certezza di non essere soggetti a restituzione materiale.
Per le banche:
- Maggiore sicurezza nei mutui su immobili donati, potenzialmente riducendo la necessità di garanzie aggiuntive.
Opinione
La riforma mira a ridurre le controversie tra eredi e acquirenti, semplificando la circolazione degli immobili donati e tutelando i diritti dei terzi. L’obbligo di trascrizione delle domande di riduzione aumenta la trasparenza e consente agli acquirenti di valutare correttamente il rischio.
Analisi Critica (dei Fatti)
La modifica dell’art. 563 c.c. è coerente con la necessità di proteggere i terzi da oneri non previsti. L’obbligo di trascrizione delle domande di riduzione, introdotto all’art. 2652 c.c., garantisce che le informazioni rilevanti siano disponibili nei registri immobiliari, riducendo la possibilità di acquisti “invisibili”. Il regime transitorio, che prevede una finestra di sei mesi per le successioni già aperte, evita un cambiamento improvviso delle norme per i soggetti già coinvolti.
Relazioni (con altri fatti)
La riforma si inserisce in un più ampio contesto di semplificazione e digitalizzazione dei procedimenti immobiliari, previsto dall’art. 40 della stessa legge 182/2025. La normativa si collega anche alle recenti disposizioni sul “Decreto Salva Casa” (d.l. 69/2024) e alle linee guida ministeriali per la verifica di conformità degli immobili.
Contesto (oggettivo)
In Italia, la donazione di immobili è regolata dal Codice civile, in particolare dall’art. 563, che consente ai legittimari di richiedere la restituzione materiale in caso di riduzione della donazione. Prima della riforma, i compratori di immobili donati erano esposti al rischio di dover restituire l’immobile a terzi. La legge 182/2025, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, modifica questa disciplina, trasferendo l’onere di compensazione ai donatari e introducendo la trascrizione obbligatoria delle domande di riduzione.
Domande Frequenti
- Che cosa cambia con la legge 182/2025? La legge modifica l’art. 563 c.c., eliminando il rischio di restituzione materiale per i compratori di immobili donati e obbligando il donatario a compensare i legittimari in denaro.
- Chi è obbligato a versare la somma di compensazione? Il donatario, ovvero la persona che ha ricevuto la donazione.
- <strongQuando è necessario trascrivere la domanda di riduzione? La trascrizione è obbligatoria per le domande di riduzione delle donazioni e deve essere effettuata entro i termini previsti dal nuovo art. 2652 c.c.; per le disposizioni testamentarie, la trascrizione è necessaria se avviene dopo 3 anni dall’apertura della successione.
- Qual è il regime transitorio per le successioni già aperte? Per le successioni aperte prima dell’entrata in vigore, la nuova disciplina si applica se la domanda di riduzione non è stata trascritta entro sei mesi dalla data di entrata in vigore.
- La riforma influisce sui mutui bancari? Sì, la maggiore sicurezza nella circolazione degli immobili donati può ridurre la necessità di garanzie aggiuntive da parte delle banche.
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