Abusi edilizi: la rappresentazione nei documenti non garantisce la sanatoria, così spiega il Consiglio di Stato
Stato legittimo: rappresentare un abuso in una pratica edilizia non equivale a sanarlo
La rappresentazione di un abuso edilizio nei documenti allegati a una pratica edilizia non comporta la sanatoria automatica di tale abuso, anche se il Comune, su questa base, autorizza lavori successivi. La sanatoria deve essere richiesta esplicitamente e non è modificata dalla recente normativa. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 8908 del 13 novembre 2025, ha chiuso definitivamente la possibilità di ricorrere a scorciatoie in caso di interventi in zone vincolate.
Fonti
Articolo originale pubblicato su EdilTecnico.it.
Approfondimento
Il caso analizzato riguarda un complesso di fabbricati situato in zona vincolata. I proprietari avevano realizzato diverse opere non conformi ai titoli edilizi, tra cui una autorimessa di dimensioni diverse dal permesso, modifiche alle aperture e la trasformazione del sottotetto in locali abitabili. Alcune di queste opere erano state rappresentate nei documenti grafici allegati a pratiche successive (SCIA, permessi di costruire) che riguardavano altri interventi, come il rifacimento del tetto o la ristrutturazione di parti dell’edificio.
I proprietari sostenevano che la rappresentazione di tali opere nei documenti di pratiche successive legittimasse le difformità, creando un affidamento tutelabile. Il Comune, al contrario, aveva ordinato la demolizione delle opere, ritenendole prive di titolo. Il Consiglio di Stato ha confermato la posizione del Comune, negando la possibilità di sanatoria implicita.
Dati principali
Tabella riassuntiva delle condizioni che costituiscono o non costituiscono stato legittimo:
| Cosa costituisce stato legittimo | Cosa non costituisce stato legittimo |
|---|---|
| Titolo edilizio che ha autorizzato l’ultima opera (permesso di costruire, DIA, SCIA) | Rappresentazione grafica dello stato di fatto in documenti allegati a pratiche successive |
| Ultimo titolo edilizio, se il Comune ha verificato espressamente la legittimità dei titoli pregressi (art. 9‑bis, comma 1‑bis) | Opere rappresentate in pratiche che avevano ad oggetto altri interventi |
| Sanatoria mediante accertamento di conformità (art. 36) o SCIA in sanatoria (art. 37) | Tolleranza o inerzia del Comune anche in presenza di difformità note |
| Condono edilizio perfezionato | Affidamento del privato basato sulla mancata contestazione di opere rappresentate negli elaborati |
| Verifica positiva dell’amministrazione al rilascio del titolo sullo stato legittimo delle preesistenze | Decorso del tempo dalla realizzazione dell’abuso |
Possibili Conseguenze
Per i proprietari, la mancata sanatoria implicita significa che le opere non conformi rimangono illegittime. Possono essere richieste demolizioni o adeguamenti, con costi e tempi di realizzazione. Il Comune può procedere con l’azione esecutiva per far rispettare la normativa. Per gli enti locali, la decisione rafforza la necessità di verificare esplicitamente la legittimità delle opere preesistenti prima di autorizzare nuovi interventi.
Opinione
Il testo non espone opinioni personali, ma riferisce la posizione del Consiglio di Stato e del Comune. Non si assume alcuna posizione di parte.
Analisi Critica (dei Fatti)
La sentenza evidenzia che la rappresentazione grafica di un abuso edilizio non costituisce sanatoria. Il principio è chiaro: l’autorizzazione di un nuovo intervento non implica la legittimazione di opere preesistenti non autorizzate. La decisione del Consiglio di Stato si basa su una lettura rigorosa del Testo Unico Edilizia e del decreto Salva Casa, confermando la necessità di verificare esplicitamente la legittimità dei titoli pregressi.
Relazioni (con altri fatti)
Il caso si inserisce nel più ampio quadro delle interpretazioni del decreto Salva Casa, in particolare dell’art. 9‑bis, comma 1‑bis, che stabilisce la condizione di verifica della legittimità dei titoli pregressi. La sentenza è coerente con precedenti del Consiglio di Stato che hanno sottolineato l’importanza della verifica esplicita prima di concedere autorizzazioni successive.
Contesto (oggettivo)
Il decreto Salva Casa, approvato nel 2023, ha introdotto modifiche al Testo Unico Edilizia per facilitare la sanatoria di abusi edilizi. Tuttavia, la normativa non prevede la sanatoria implicita di opere non autorizzate semplicemente perché rappresentate nei documenti di pratiche successive. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 8908, ha confermato questa interpretazione, rafforzando la necessità di verifiche esplicite.
Domande Frequenti
1. La rappresentazione di un abuso edilizio in una pratica successiva può sanare l’abuso?
No. La rappresentazione grafica di un abuso edilizio nei documenti di una pratica successiva non comporta la sanatoria automatica dell’abuso.
2. Cosa è necessario fare per ottenere la sanatoria di un abuso edilizio?
È necessario presentare una richiesta di sanatoria, ad esempio tramite accertamento di conformità (art. 36) o SCIA in sanatoria (art. 37), e dimostrare che l’ultimo titolo edilizio è stato verificato per la legittimità dei titoli pregressi.
3. Il Comune può revocare la compatibilità paesaggistica in autotutela?
Sì. Il Comune ha il diritto di effettuare nuove valutazioni e revocare precedenti decisioni di compatibilità paesaggistica, se vi sono i presupposti per farlo.
4. Qual è la posizione del Consiglio di Stato in merito alla rappresentazione grafica?
Il Consiglio di Stato ha stabilito che la rappresentazione grafica di un abuso edilizio non costituisce sanatoria e non crea un affidamento tutelabile.
5. Cosa succede se il Comune non verifica esplicitamente la legittimità dei titoli pregressi?
In assenza di verifica esplicita, la rappresentazione grafica non produce alcun effetto di sanatoria e le opere rimangono illegittime.
Commento all'articolo